房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，房屋买卖合同是否有效。如，出卖人为了获取流动资金，将房屋抵押给银行贷款。在抵押权存续期间，又将房屋出售给买受人，那么该房屋买卖合同的效力如何呢？对此法律和司法解释均无明确规定，实务中也存在争议。
第一种观点，认为抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，房屋买卖合同无效。第二种观点，认为在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。引起物权变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，只要该买卖合同系当事人真实性意思表示，符合合同生效条件，即属有效合同。
通过下面一起案例，大家可能会有更直观的感受。
2014年1月，王某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买房屋一套。合同签订后，王某按约定交纳房款45万元，并交纳物业管理费、电梯检测维护费、垃圾清理费等相关费用。后王某发现房产公司将该房屋抵押给了银行，而无法办理房屋产权证，双方遂发生纠纷。
本案中，双方争议最大的即该合同是否有效？
一审法院审理后，认为房产公司未经抵押权人某银行同意，将房屋出售给王某，违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，即抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。故认定该买卖合同无效。
王某不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实性意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，房产公司虽已将涉案房屋抵押，但引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。因此，一审判决认定双方之间的合同无效不当，二审予以改判，确认双方签订的房屋买卖合同有效。
笔者同意二审判决，虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。第二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”可以理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。退一步讲，假使该规定作为法律的强制性规定，也不宜理解为效力性的强制性规范，违反该规定不影响转让合同的效力。第三、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。综上所述，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。据此，买受人即使因房屋被抵押而无法办理房屋所有权转移登记，也可以依据有效合同，通过要求对方承担违约责任、赔偿损失、行使解除权等途径获得救济。（刘维 王天红）
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