《民法典》视野下夫妻一方擅自出售登记于该方的共同共有房屋的效力认定
作者：四川思沃律师事务所律师 王蓬勃
近来年，随着我国房地产市场的火爆，出现了大量的房屋买卖合同纠纷，其中，夫妻一方擅自出售仅登记在该方名下的房屋而引发纠纷比较突出。现笔者结合一具体案例，就夫妻一方擅自出售仅登记在该方的共同共有房屋的买卖合同的效力，作如下论述。
2016年9月15日，在中介公司的居间下，宋某某的儿子宋某在宋某某的授权下代理其与刘某签订了《房地产买卖合同》（以下简称“案涉合同”）。合同主要内容如下：1.宋某某将其所有的位于成都市天府新区某小区的一套建筑面积为71.27平方米的房屋（该房屋系2013年3月以宋某某的名义从开发商处购买，宋某某在与刘某签订案涉合同时，宋某某还未取得不动产权证书。以下称“案涉房屋”）以人民币41.5万元的价格出售给刘某。2.房款分三次支付完毕：2016年9月15日合同签订当天刘某向宋某某支付定金人民币3万元；宋某某在拿到房屋产权证书5日内到房地产交易中心办理过户手续当日，刘某支付房款18.5万元；双方约定到房地产交易中心领取新产权的当天，刘某支付房款20万元给宋某某。合同签订后的当天，刘某向宋某某支付定金3万元。宋某某与郑某某从1979年9月2日到2013年10月18日期间以夫妻名义共同生活在一起，于1981年生一子宋某。2013年10月18日宋某某与郑某某到当地民政部门补办了结婚证。2017年4月27日宋某某取得了其从开发商处购得的上述房屋的不动产权证书，该不动产证书上仅登记有宋某某的名字。宋某某与郑某某无夫妻财产协议对该房屋的所有权进行约定。
2018年4月8日，刘某以宋某某拒不按案涉合同约定履行房屋过户手续为由，以宋某某为被告向成都市双流区人民法院提起诉讼，请求宋某某继续履行双方签订的案涉合同，将该房屋过户到刘某名下，并请求判令宋某某支付该房屋总价款10%的违约金41 500元给刘某。
宋某某委托律师出庭，并提出如下答辩意见：1.案涉房屋虽登记在宋某某一方名下，但应系宋某某与郑某某的夫妻共同财产，宋某某特申请追加其妻子郑某某作为本案的当事人参加诉讼，郑某某本人也申请参加本案的诉讼。2.案涉合同虽然有效，但因出售房屋时该合同也因未取得郑某某的同意而无法履行。3.刘某要求宋某某履行案涉房屋过户手续的诉讼请求不符合善意取得的法律规定，不应予以支持。
庭审中，刘某表示愿意一次性向宋某某支付剩余全部购房款385000元。一审法院未同意追加郑某某作为本案的当事人参加诉讼。该院经审理后认为，本案中，案涉房屋的购买人及物权登记人仅为宋某某个人，根据物权登记的公示公信效力，刘某完全有理由相信宋某某具有完整的处分权，案涉房屋买卖合同有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。因为案涉房屋登记在宋某某个人名下，即使宋某某在未经共有人同意的情况下处分了夫妻共同财产，也应由宋某某自行承担责任，该理由亦不能成为阻碍案涉房屋买卖合同继续履行的条件。案涉房屋已于2017年4月27日登记至宋某某名下，刘某在诉讼中承诺一次性付清剩余购房款385 000元，由此，双方签订的案涉房屋买卖合同具备继续履行的客观基础和条件。故刘某主张宋某某继续履行合同义务，并协助刘某办理案涉房屋的过户手续的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。遂判决：“刘某于本判决生效之日起五日内一次性支付宋某某剩余购房款385000元”。
宋某某不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，该院经审理后判决驳回上诉，维持原判。宋某某仍不服，向四川省高级法院申请再审，该院裁定驳回宋某某的再审申请。
本案历经一审、二审和再审申请审查，三级法院皆认定案涉合同有效，宋某某应当按照合同履行案涉房屋的过户手续。法院的判决和裁定是否正确呢？案涉房屋是不是宋某某与郑某某的夫妻共同财产，郑某某是否系本案的必要共同诉讼人，夫妻一方擅自出售仅登记于该方的共同共有房屋的买卖合同的效力如何认定呢？现笔者就相关法律问题，作如下论述（因法院未追加郑某某参加诉讼，相关案件事实并未查清，本文的论述是在案涉房屋的出售系未经出卖人宋某某的妻子同意的条件下展开的）：
对于夫妻一方擅自出售仅登记于该方的夫妻共同共有房屋的买卖合同的效力如何认定及处理，在司法实践中存在如下三种观点：
第一种观点认为，该类房屋买卖合同合法有效，不管案涉房屋是否是其夫妻共同财产，出售方皆应依合同履行案涉房屋的过户手续。审理本案的三级法院即持该观点。
第二种观点认为，该类房屋买卖合同虽然有效，但因夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，现郑某某对宋某某的出售行为不予追认，因此该合同无法履行，买受人可以请求解除合同，并可请求出卖人承担违约责任。
第三种观点认为，该类房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，且购房人的购房行为不符合善意取得的法定要件，购房人不得请求宋某某将案涉房屋过户，其可以请求宋某某承担缔约过失责任。
在《中华人民共和国民法典》出台前，对本案的认定和处理，司法实践中存在较大的争议，主要存在上述三种观点；但在《民法典》出台后，这种争论应得到平息。笔者认为，在《民法典》实施后，应按照上述第二种观点来认定和处理本案，理由如下：
一、夫妻一方出售仅登记于该方的夫妻共同共有房屋应经其配偶的同意
《婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”根据上述法律、司法解释的规定，结合本案事实，案涉房屋系宋某某与郑某某在夫妻关系存续期间所取得，应系夫妻共同共有的财产。对夫妻共同共有的房屋做出的出售决定，宋某某应征得共同共有人其妻郑某某的同意。
二、夫妻一方擅自处分仅登记于该方的夫妻共同共有房屋所签订的合同虽然不能得到履行，但应属合法有效
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该法条是我国合同法确立的“无权处分”制度的法律渊源。该法律制度虽然对擅自处分他人财产的行为进行了规范，但在司法实践中倍受诟病。该“无权处分”制度混淆了合同的订立和合同的履行，认为合同订立后就一定要得到履行；如不能得到履行，那么合同就应当被认定为无效。实际上，在现实生活中，大量的合同在签订时，出售人对标的物无处分权或标的物还不存在（例如，在《商品房预售合同》中，开发商与购房者签订合同时出售标的--房屋还未建成）。如依此法律规定，则《商品房预售合同》等合同应被认定为无效；同时，无处分权人因无权处分他人财产所签订的合同被认定无效，则无处分权人的相对方却因为无处分权人的过错而不能向其主张违约责任，明显有失法律应有的公平。2012年，最高人民法院出台了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以司法解释的形式确立了对这些合同的司法裁判标准。但这毕竟是最高人民法院的司法解释，有以司法解释“废除”法律规定的嫌疑。2020年5月28日，我国通过的《民法典》解决了上述司法实践中的尴尬。该法第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”至此，《民法典》实际上已废除了《合同法》第五十一条规定的“无权处分”制度。
在本案中，宋某某虽未经其妻的同意出售了夫妻共有房屋，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，案涉合同应被认定为有效；但因宋某某未经其妻同意擅自出售房屋，现其妻对宋某某的出售行为又不予追认，因此，该合同无法履行，刘某可以请求解除合同，并可请求宋某某承担违约责任。
三、案涉房屋未经变更登记，刘某的购房行为不符合善意取得的法定要件，其不能善意取得案涉房屋
根据《物权法》第一百零六条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”和2011年8月13日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，案涉房屋仅登记在夫妻一方宋某某的名下，宋某某擅自将案涉房屋出售给刘某，刘某仅向宋某某支付了3万元定金，案涉房屋还未登记在买受人刘某名下，刘某不得主张对案涉房屋的善意取得，其请求宋某某将案涉房屋过户其名下的主张不应得到支持。
四、法院判决宋某某向刘某履行案涉房屋的过户手续，系适用法律不当
审理本案的法院未追加必须参加诉讼的当事人郑某某参加诉讼，致使本案程序错误，认定事实不清，并在未追加郑某某参加诉讼查明案涉房屋是否系夫妻共同财产的情况下，直接根据案涉房屋的物权公示和案涉合同的约定，判决宋某某将案涉房屋过户给刘某。本案的三级法院无论是适用当时的《合同法》第五十一条规定的“无权处分”制度认定合同无效，还是适用2020年12月23日修正前的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定合同有效，皆不会得出宋某某应将案涉房屋过户于刘某的判决结果，其适用法律明显不当。
综上所述，2021年1月1日《民法典》实施后，夫妻一方擅自处分登记于该方的共同共有房屋的，应当依照《民法典》第五百九十七条“出卖他人之物”条款和《物权法》第一百零六条规的“善意取得”制度，认定该房屋买卖合同有效；但因夫妻一方未经另一方同意擅自出售房屋，致使合同无法履行，买受人可以请求解除合同，并可请求出让方承担违约责任。
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