法院讯（罗丹）业主购买新房开心入住本是一件幸事，如果小区物业公司责任心强，管理到位，业主的生活更是锦上添花。如果小区物业公司服务不到位、管理混乱，小区里绿化养护、车辆停放、公共设施维护等服务不达标，业主肯定很糟心。如果业主拿出物业服务不完善的证据，能否拒交物业费或者减免物业费呢？法院会支持吗？
近日，头区法院立案庭（诉讼服务中心）诉裁团队依法审理了一批物业合同纠纷案件，因某物业公司在履行服务期间没有很好地尽到物业管理及服务职责，业主拒交物业费，头区法院依法采信了业主们举证物业服务不完善的证据，判决某物业公司降低服务等级标准，按照降低后的等级统一予以收费，目前该判决已经生效。
【基本案情】
2017年4月，吴先生入住位于乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）某小区房产，并与某物业公司签订了《前期物业服务协议》，协议内容为房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、秩序维护与车辆停放、房屋装饰装修等管理。物业管理费为每月每平方米2.2元，每年向业主收取一次，以先收费后服务的原则缴纳。如逾期付款自逾期之日按每日欠费总额的千分之十二标准支付违约金。吴先生于2017年按约缴纳物业费至2018年，后因物业服务不到位吴先生未缴纳物业费。后物业公司向头区法院提起诉讼，要求吴先生支付2019年至2021年的物业费共计五千余元，违约金两百余元。
【法院判决】
头区法院审理后认为，判断物业服务方是否严重违约，应考虑合同约定服务内容的完成程度、对业主正常生活的影响等多种因素。根据法院现场查看，结合业主举证的某社区出具的《物业服务企业整改通知书》《某物业服务公司物业服务水平不达标处理的通报》及市场监督管理局出具《关于某小区电梯运行及强制收费问题的情况说明》中关于电梯频繁发生故障等书面证据材料，可以认定：
一、某公司对物业提质工程物业服务企业信用星级评价工作不重视，未积极开展业主对物业服务进行满意度调查，满意度参与率仅为26.5%，未达到65%考核标准；
二、某物业公司对业主投诉不重视，未采取有效措施及时处理，导致小区物业服务同类问题反复投诉；
三、某物业公司在小区日常检查中存在管理维护不利，小区环境卫生差，单元门维护不及时，停车管理混乱，未及时退还业主装修押金等问题，片区管委会和社区对物业公司项目考核中，年终考核为不合格。
综上，法院认为，某物业公司未提供与四级服务相符的物业服务，业主满意度较差，鉴于原告提供物业服务亦存在成本，故法院降低某物业公司四级2.2元服务标准，按照三级物业服务标准1.5元计算，判令吴先生支付某物业公司2019年至2020年期间的物业费四千余元，驳回物业公司要求支付违约金的诉讼请求。
【意义】
物业纠纷关乎民情，涉及民生，正确处理物业纠纷案件关系到百姓的幸福和安定。近年来，头区法院高度重视法治的规范引导和保障促进作用，坚持司法为民，在审理物业纠纷案件中，把社会主义核心价值观贯彻到司法活动的各个环节，充分发挥社区、业主委员会和物业公司的联动机制，加强诉源治理。通过定期到社区以案释法，宣法释讲，发挥调解一案、示范一片的作用，在维护物业公司合法利益的同时，也促使其不断提高服务质量，保障广大业主的合法权益，打通司法服务“最后一公里”，共同形成培育和践行社会主义核心价值观的良好司法环境，维护社会的和谐与稳定。
【法官说法】
物业服务到位：
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院则对业主的理由不予支持。也就是说，业主享受了物业公司提供的物业服务，理应向物业公司支付管理费作为报酬。
物业服务不到位：
《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。“也就是说，合同的履行必须依照遵守约定以及诚实信用原则进行。《物业管理合同》系双方真实意思表示，依法订立，故该合同对当事人均具有法律约束力，双方的履行过程一切都要服从于约定，信守约定，约定的内容是什么就履行什么。物业公司在合同中明确约定对小区房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、秩序维护与车辆停放、房屋装饰装修等进行管理，但物业公司在小区日常检查中存在管理维护不利，满意度不达标，小区环境卫生差，单元门维护不及时，停车管理混乱，未及时退还业主装修押金、电梯屡次出现故障、屡次投诉等诸多问题，故应当承担履行合同约定义务不到位的责任。本案中，虽然物业公司服务不到位，但并不等于没有服务，物业公司毕竟提供了部分服务，故法院酌定降低该物业公司收费等级服务标准，这也是法院判决物业公司承担责任的一种方式。
【法官提示】
1. 依法成立业主委员会，充分发挥业主委员会的作用与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。
2. 物业服务公司履行物业管理维护等职责不到位，业主可向业主委员会反映，由业主委员会督促物业公司进行整改。在要求物业公司整改行为无果的情况下，业主可到当地住建局等政府部门进行投诉。
3. 业主委员会和业主们可用法律武器捍卫自己的合法权益。要注意固定或保留证据，可以拍摄相应视频、照片，提供物业服务不到位的通知等书面材料，法院柯根据案件事实情况核实其真实性、合法性和有效性，依法作出是否减免物业费的判定。
4. 选聘物业服务企业时，要严格审查相关质证及公司信誉，防范于始。对服务质量不达标的物业企业，依法定程度进行解聘更换，严格监督移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必要的相关资料和由其代管的专项维修资金。
中国法院新闻网责任编辑：亓淦玉 |
